Energiaremontti kannattaa korkojen noustuakin
Vaikka energiatehokkuuden parantaminen lainarahalla on entistä kalliimpaa, ovat myös asumiskustannukset noususuunnassa. Asumiskustannusten leikkaaminen on järkevää varautumista tulevaisuuteen.
Vuosi 2022 muistetaan taivaisiin nousseista energian hinnoista ja rahoituskoroista. Vuoden 2023 tullen sähkön hintojen tasaantuminen ja pysyvästi korkeammat lainakorot ovat saaneet monet taloyhtiöt empimään tulevia energiaremontteja. Aivan turhaan, vakuuttavat asiantuntijat.
Uskaltaako taloyhtiö tällä korkotasolla hankkia vaikkapa aurinkovoimalan tai maalämpöjärjestelmän.
”Tietenkin uskaltaa”, toteaa Helsingin kaupungin energiaremonttitiimin vetäjä Aleksi Heikkilä.
Helenin kaukolämmön hinnat ovat nousseet kolmen viime vuoden aikana kerrostaloissa jopa 80 prosenttia. Kun korkotaso oli vielä alkuvuodesta 2022 negatiivinen, tipahtivat maalämpöhankkeiden takaisinmaksuajat jopa alle 10 vuoteen.
”Nyt ollaan ehkä takaisin normaalitasossa, noin 15 vuoden takaisinmaksuajassa”, Heikkilä toteaa.
Samoin taloyhtiöt, joilla oli oma aurinkovoimala sähköä tuottamassa keväällä 2022, ovat olleet harvinaisen onnekkaita. Varsinkin jos taloyhtiöllä itsellään on ollut voimassa halpa kiinteähintainen sähkösopimus, aurinkosähkön myynti pörssihintaan ulos on ollut varsinainen rahasampo. Viime vuonna sekä maalämpö- että aurinkosähköurakoitsijoiden tilauskirjat olivatkin niin täynnä, että ruuhkaa puretaan paikoin edelleen.
”Mutta tällaisia hankkeita käynnistäessä ei kannata tuijottaa pelkästään tämän hetken hintatasoa. Asiaa täytyy miettiä 15 tai mieluummin 30 vuoden aikajänteellä”, sanoo Heikkilä.
Asumiskustannuksia alas
OP:n pk-yritysasiakkaista vastaava johtaja Heikki Peltola vahvistaa, että energiaremonttien luotonanto on hieman hiljentynyt. Painopiste on nyt perinteisissä putki- ja julkisivuremonteissa, jotka on pakko tehdä.
”Kuluttajien luottamus on tällä hetkellä matala. Isoja remontteja vältetään, vaikka niille olisi taloudellinenkin peruste olemassa”, Heikki Peltola toteaa.
Energiatehokkuuden parannukset alentavat pitkällä tähtäimellä asumiskustannuksia, jotka nekin ovat nousseet nopeasti. Ilman lainarahaakin voi päästä alkuun säästötoimissa, muistuttaa Peltola.
”Energiatehokkuustoimet kannattaa aloittaa erilaisista laitteiden säädöistä sekä viestimällä asukkaille energia-asioista. Ne ovat halvimpia investointeja. Huonelämpötilan ja ilmanvaihdon säädöillä ja käyttötottumuksiin vaikuttamalla voidaan helposti säästää 5-10 prosenttia talon energiankulutuksesta – ja kustannuksissa”, Heikki Peltola pohtii.
Nollakorkojen aikaan kynnys kalliisiin energiaremontteihin, kuten talon lämmitysjärjestelmän vaihtoon, oli nykyistä matalampi.
”Mutta jos osakkailla on yhteinen tahto panostaa talon energiatehokkuuteen, nyt on edelleen oikein hyvä aika investoida.”
Vihreä laina halvemmalla
Useat pankit tarjoavat taloyhtiöasiakkaille vihreää lainaa. Vihreää lainaa voi saada energiatehokkuutta parantaviin rakennus-, remontointi- ja peruskorjaushankkeisiin sekä esimerkiksi uusiutuvien energialähteiden hyödyntämiseen.
”Kansainväliset sijoittajat haluavat kestävän kehityksen mukaisia joukkolainakohteita. Pankit välittävät vihreistä lainoista saamansa hintahyötyä asiakkailleen”, kertoo Heikki Peltola.
Toinen taloyhtiöiden energiaremontteja palveleva instrumentti on ns. EIR-takaus. Euroopan investointirahasto myöntää taloyhtiöille energiatehokkuutta parantaviin hankkeisiin takausta jopa 80 prosenttia lainan vaadituista vakuuksista. EIR-takaus vähentää pankin riskiä, mikä mahdollistaa lainan myöntämisen edullisemmalla hinnalla.
Sekä vihreä laina että EIR-takaus pienentävät taloyhtiön pankille maksamaa lainamarginaalia. Käytännössä tämä tarkoittaa, että esimerkiksi maalämpöinvestointiin saa lainarahaa hieman halvemmalla kuin putkiremonttiin.
Osalla taloyhtiöstä on ollut hankaluuksia saada rahoitusta peruskorjaushankkeisiin.
”Yleensä kyse on siitä, ettei talon asunnoilla välttämättä ole sellaista kysyntää, että yhtiöön löytyy vastikkeen maksajia myös laina-ajan loppupuolella”, Peltola toteaa.
Pankkien tekemässä riskiarvioinnissa investoinnit energiatehokkuuteen ovat positiivinen seikka. Ne parantavat kohteen haluttavuutta, jolloin asuntojen arvokin säilyy tulevaisuudessa paremmin.
”Se pienentää meidän riskiämme, jos asumiskustannukset ovat ympäröivää asuntokantaa alemmat.”
Energiainvestoinneista onkin jo tullut selvä kilpailuvaltti asuntokaupassa. Esimerkiksi talon oma maalämpöjärjestelmä kiinnostaa potentiaalisia ostajia aivan eri tapaan kuin vielä muutama vuosi sitten.
Riskiä karttaville leasing
Monen taloyhtiöpäättäjän huoli on, ettei iso investointi talon energiaremonttiin tuokaan luvattuja säästöjä, tai että uuden energiatekniikan kunnossapito osoittautuu työlääksi. Riskiä karttavalle järkevä ratkaisu voi olla energiaremontin hankinta palveluna. OP tarjoaa monen muun pankin tavoin yhteistyömallia, jossa pankki huolehtii leasingrahoituksesta, kokonaispalvelua tarjoava yritys taas tekee taloyhtiön energiaremontin kokonaistoimituksena.
Yksi OP:n kumppaneista on suomalainen LeaseGreen. Yrityksen tarjoama energiaremontti on avaimet käteen -palvelu, jonka avulla suuret taloyhtiöt voivat leikata energiakustannuksia ja pienentää kiinteistön päästöjä.
”Tasasuuruinen maksu ilma yllätyksiä sekä kiinteä sopimusaika, jonka aikana toimittaja vastaa laitteistojen säädöistä ja antaa usein tuottotakuun, ne ovat kaikki aika suuria plussia taloyhtiölle”, Heikki Peltola sanoo.
Millaisille yhtiöille leasing-rahoitusta on tarjolla? Peltola kertoo, että yhtiön pitää olla sopivan kokoinen. Aivan pienille asunto-osakeyhtiöille malli ei ole sovellu.
”Sitten tarkastelemme, että laskelmat säästöistä ja kustannuksista ovat realistisia, ja asukkaiden tavoitteiden mukaisia.”
EU-sääntelyä tulossa
Rakennusten lämmitys vie noin neljänneksen kaikesta Suomessa kulutetusta energiasta. Hiilineutraaliksi pyrkivä EU onkin tuomassa valmisteilla olevassa energiatehokkuusdirektiivissä uusia vaatimuksia asuntojen energialuokan korottamiseen.
Keväällä 2023 EU:n ”pakkoremontit” olivatkin kuuma keskustelunaihe mediassa. Euroopan parlamentin hyväksymässä kannassa esitetään, että kaikki asuinrakennukset ovat viimeistään vuoden 2030 alusta vähintään energiatehokkuusluokassa E ja vuoden 2033 alusta energiatehokkuusluokassa D.
”Varmasti jonkinlaista ohjausta EU:sta on tulossa, mutta sen lopullinen muoto on vielä kysymysmerkki”, Aleksi Heikkilä toteaa.
Heikkilän neuvo on, että jos isoja peruskorjaushankkeita on näköpiirissä, kannattaa samalla varautua myös talon energialuokan parantamiseen.
Entä kannattaako taloyhtiöiden olla etupainoisesti liikkeellä vai odotella rauhassa tulevia määräyksiä?
”Nyt on hyvä hetki suunnitella tulevia hankkeita. Yleensä ne, jotka ovat etujoukoissa, korjaavat myös suurimmat hyödyt. Ensimmäisinä energiatehokkuustoimiin tarttuneet yhtiöt ovat jo pian maksaneet investointinsa, ja saavat nauttia säästöistä”, Heikkilä toteaa.
Osakkaiden tahto ratkaisee
Kun OP hiljan kysyi taloyhtiöiltä jo tehdyistä energiatehokkuustoimista, kertoi 60 prosenttia vastaajista, ettei heidän yhtiössään ole vielä tehty mitään energiatehokkuuden parantamiseksi.
Mikä on rahoitusasiantuntijan neuvo ensi askeleiksi energiatehokkuuden parantamisessa? Peltola neuvoo sopimaan aluksi tavoitteet taloyhtiön osakkaiden kesken.
”Keinot ovat hyvin erilaiset riippuen siitä, tavoitellaanko vain mahdollisimman halpaa asumista, vai mahdollisesti nollahiilijalanjälkeä.”
Tältä pohjalta hallitus ja isännöitsijä voivat valita parhaat keinot tavoitteiden saavuttamiseksi.
”Ja päivittää kannattavuuslaskelmat nykytilanteeseen, kun energian hinnat ja korkotaso ovat nopeasti muuttuneet.”
Itsekin taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana toimivan Peltolan toive on, että osakkaat eivät tuijottaisi pelkästään yhtiövastikkeen euromäärää, vaan sitä, mitä euroilla saadaan aikaan. Fiksut asukkaat ja osakkaat vaativat energiaremontteja suunniteltaessa tarkat laskelmat niin asumiskustannuksista kuin saavutettavista energiatehokkuuden parannuksista.
Peltola muistuttaa myös, että jos korkotason nousu on hillinnyt taloyhtiöiden investointi-intoa, on rakentamisen hiljenneellä suhdanteella vaikutuksensa myös urakkahintoihin. Vuonna 2022 aurinkopaneelien, maalämpöjärjestelmien ja lämmöntalteenoton kauppa kävi, eikä alennuksia tarvinnut antaa. Nyt hinnoissa saattaa olla enemmän tinkivaraa.
Myös Aleksi Heikkilä kehottaa taloyhtiöitä tarttumaan nyt laskutikkuun. Tosin energian hintakehityksen ja tulevien vuosien korkotason ennustaminen ei ole aivan helppoa.
”Eräs taloyhtiön puheenjohtaja sanoi juuri minulle, että jos vain odotamme ja pohdimme, niin silloin emme saa ikinä tehtyä mitään. Jossain vaiheessa pitää vain uskaltaa tehdä se päätös”, Heikkilä toteaa.
TEKSTI: Petja Partanen
Helsingin kaupungin energia-asiantuntijat tarjoavat riippumatonta neuvontaa taloyhtiöille. Ota yhteyttä energianeuvontaan.